米宅看地市 平顶山一座煤价决定房价的城市!

  河南开车的人都知道,豫A代表郑州,豫B代表开封,豫C代表洛阳,前三个都好理解,首先是省会,郑州。第二是前任省会,开封。第三是河南毫无争议的第二大城市,九朝古都洛阳。

  这三个城市分别排在河南车牌的前三名,似乎争议不大,因为他们都是河南现在或者是古代,最牛逼的三个城市,前三个排名似乎顺理成章,然而按照这种逻辑,然而豫D却给了一个河南的新兴城市——平顶山。

  平顶山,一个河南腹地的城市,如果论交通位置,没有挨着全国铁路大动脉陇海、京广两条大动脉。论历史,别说洛阳开封,就连平顶山南北的许昌南阳都要比平顶山深远不少,论人口旁边的驻马店又超他一头。然而,平顶山能有现在的江湖地位,就是因为他有河南其他地市没有的一样东西——煤。

  如果说,郑州是一个铁路拉过来的城市,那么平顶山毫不夸张的讲,是一座煤矿挖出来的城市。如果没有煤,很难想象平顶山能够形成一个如此规模的城市,一个成型的工业体系,上百万的人口规模,如果没有煤炭资源甚至在平顶山设立地级市都很难。

  正因为有了煤炭,才出现了全国著名的平煤集团、由煤炭产业衍生出的火电产业——姚孟电厂,由电力输送衍生的平高集团(平顶山高压电气制造),由煤炭化工衍生出了全国知名化学纤维制造企业——神马集团(现在和平煤集团已经合并)。

  甚至我在一次平顶山房地产内部的会议上,听到了这样的一种说法,平顶山的房价和全国地产形势关系不大,但是和国际煤炭价格关系很大,煤价高了,房价就能往上抬抬,煤价跌了,房价就只能落。(煤价决定企业效益,工人工资,而工人工资又决定房地产购买力)。

  由于工作关系,我曾经在这个城市生活了约两年,今天的文章,我想给大家讲讲这座城市,这个因煤而起,因煤而兴旺,因煤而落的故事。

  平顶山,没有去过的光听名字,可能认为这是一座山城,像重庆一样,城区上下起伏很大,但是来到实地却发现整个城区没有山,整个市区海拔,基本一样,是一个典型的河南平原城市,距离主城区最近的一座山,是已经被开辟成山顶公园的“平顶山”,山势较缓,山顶平且缓长,像一张长条桌子,整个平顶山因此得名。

  老城,往往是一个城市的核心地段,这些地区一般商业发达,人口稠密,中国北方城市的老城一般从解放前就以城镇的形态存在。

  比如北京老城往往指的就是地铁2号线之内的城区,所谓东城、西城、崇文、宣武。比如在郑州基本上指的就是老郑州火车站周边,东不过城东路,南不过陇海路,西不过京广路、北不过金水路的狭小区域。

  但是对于平顶山,基本上没有这样的解放前老城区,这里最老最老的老城就是起源于新中国第一次建设高潮的时代的工业化城区(就像郑州市中原区的感觉)。

  从整个城市的形态来看,就透露一种计划经济,工业时代的特点,是一种人为规划,一次性建设的感觉,而非那种百年自然自由生长的特点。

  整个城市东西较长,南北较窄,平西新区的延伸,更加加剧了这一城市形态的特点。

  形成这一发展格局的原因,比较复杂,但是主要原因就是,在城区的北部多为原来的平煤煤矿,采空区比较大,无法承受建筑的地基压力。在城市的南侧,铁路纵横,地块分割严重,也阻碍了建设的开展。

  由于城市形态特点,决定了整个城区道路的特点,基本上为棋盘街,但是东西道路长度非常长,而南北道路较短。

  东西道路主要功能是通行为主,很少比较繁华的,有特点的商业街,最典型的道路就是建设路,全长约28.7公里,双向6车道,东起城市东边的兰南高速,西到平西新区东入口,然后换了一个名字“长安大道”之后,继续西延,可以一直到达宝丰县,是整个城市最重要的一条主干道,没有之一。

  南北道路长度普遍不长(除了东城区的开元路),等级不高,但是人流车流往往很大,反而形成了几条有特色的商业街,最典型的就是中兴路,道路不超过3公里,北头是丹尼斯华府公寓楼(建设公寓楼前这块地更早的是老平顶山市政府所在地),南头是平顶山火车站广场。

  整个道路商业邻里,是平顶山最繁华的道路,同样没有之一(这让我想起了郑州人民路,一头是火车站和二七广场,另外一头是省政府和人民会堂)。特别是矿工路和建设路之间的中兴路,集中了老平顶山绝大多数商业企业,是整个平顶山市老城当之无愧的CBD 。

  整个城市的整体布局(除平西新区)外,有着一种非常强的平衡感和对称感,整个老城以东西以中兴路为中轴,向东分别规划有开元路、新华路,向西规划有光明路,凌云路。

  另外以建设路为轴,向北布局有矿工路、平安大道,向南布局有湛河路和神马大道。

  这些道路虽然由于河道的影响,不能完全处于平行状态,但是还是处处显示着整个城市当初规划的严谨性和整体性。

  整个平顶山老城不仅道路规划严谨,在经济功能框架方面也很完整。整个城区,除了平西新区之外,分为了三个行政区,分别卫东区、新华区和湛河区。

  湛河区,处于整个平顶山的南部,工业、教育、商业基础在整个平顶山都是比较差的,而且整个城区,铁路纵横,城中村林立,属于平顶山市区的“第三世界”,除了流经整个城区的湛河公园,以及平顶山火车站之外,基本上没啥能够拿的出手的东西。

  该区发展的契机在于2010年之后,平顶山整体市场的房地产发展,由于该区域城中村多,可供改造的土地颇多,所以近些年房地产发展的颇为热闹,但是整体区域房地产发展水平还是比较低。

  项目多为纯刚需产品和城中村改造项目,因此容积率高、建筑密度高,人口容纳多的项目很多,高品质改善型的产品不多,其今后发展的潜力不大。

  卫东区,整个平顶山的加工性质工业区,拥有较多的平顶山工业企业和平顶山九十年代建设的经济开发区,比如平高电气公司、神马尼龙、平棉公司.

  像很多中国典型的城市发展史一样,这个区曾经风光一时,在80年底、90年代曾经产值占平顶山很大比例,但是95年之后,特别是2000年之后,整体区域经济发生了严重的滑坡。

  正因为如此这个区域的几个特点就是:人口多,房价低,整体市场刚需占比比较大,项目普遍不高。

  平顶山是个煤城,在这个城市中,有一个特殊的称谓,叫做矿区,现在叫做采空区,顾名思义就是因为挖煤把地下的基础挖空了,地基承受房子的能力有限,这个区域以矿工路为界分布在平顶山整个城市的北部,在这个区域大大小小拥有数十个矿井和矿山企业。

  对于房地产来说,这个区域能盖高层的地方有限,而且一旦盖高层,当地人对房子的质量普遍没有信心,所以虽然该区域离着城市主要商圈都很近,但是房价都普遍偏低。

  另外平顶山有一个区叫做石龙区,属于平顶山整个市区的西北部,典型的飞地型城区,完全因为煤矿而起(特别像郑州市的上街区),更是属于煤城中的煤城。

  新华区,这个区域代表了平顶山城市的今天,也是整个平顶山现在商业、教育、房地产最为发达的城区。

  这个区域拥有平顶山最为繁华的中兴路,步行街,最好的小学光明路小学、雷锋小学和体育路小学。现在平顶山价格最高的商品房均聚集于该区域,同时也是平顶山传统的富人区。

  郑州市规划郑东新区,新区的位置紧靠着老城区,新老城区中间只隔了一个中州大道,从老城区到新城区通行时间很短。

  但是平顶山新区,也叫平西新区和老城区距离较远(大约在10公里),如果开车在不堵车的情况下,至少要10-15分钟,坐公交车至少在半个小时左右。

  所以现在整个平顶山市区形成了一个哑铃型的分布,东边的主城区较大,人口也最多,西边的新区不小,人口次之,但是两个城区的连接处,发展较弱,只有沿着建设路两边的狭长地带有项目,且档次不高。

  平顶山新区如此规划的原因在于一个天然的地理存在——平西湖,也叫白龟山水库,他是整个平顶山新区最值得骄傲的资本,和普通的河南水库不一样,其面积巨大,在全国地图上都能找到。因此为了最大程度的利用该水库的价值,平顶山政府把代表未来的新区放在了水库边上。

  平顶山新区的主轴就是长安大道(建设路西延长线),在长安大道两边分布中众多的市政府等党政机关,另外平顶山博物馆、美术馆、平顶山最好的蕴海建国酒店、另外平顶山主要的高校——平顶山学院也在南边分布。

  整个平西新区,以湖景作为最大的亮点,环境宜人,确实体现了和其他城市新区规划的绝对的不同。

  在整个长安大道之南,湖岸北,分布着平顶山现在最贵的,档次最高的几个小区,比如说0375首府、建业森林半岛等,其别墅的二手房价格几年前已经过万,属于整个平顶山顶级的豪宅区。

  但是平顶山新区除了湖边的豪宅区,其他商品房卖的并不好,其商品房价格一般低于新华区的同档次商品房区域,而且入住率很低,归其原因就是平顶山新区现在的配套还跟不上,公交线路稀少,如果主城区工作,住在新城,虽然环境很好,但是中间的通勤时间很长。

  所以,除了湖边豪宅之外,其刚需性住房反而销售的不好,即使是湖边的豪宅,一般也就是老城区的人休息日居住较多,工作日入住率不好。对于房地产开发商来说,新区就像一个叫好不叫座的鸡肋板块,食之无肉弃之可惜。

  如果让我形容整个平顶山房地产市场,我想说就是“几个西瓜、几个苹果和一地芝麻”,所谓几个西瓜和苹果,就是进入该市场的几个大型房企和本地有限的几个中型房企。

  建业依旧是进入本地的最早的大型房企,其开发的建业森林半岛已经成为了,当地二手房的价格标杆和天花板。

  现在建业在平顶山主要项目就是处于平西新区的建业十八城,该项目定位是平西新区的最大综合体,项目整体占地80多万平方米,总建筑面积200多万平方米,无论从体量,规划档次,都都处于整个平顶山市场较为顶级项目。

  但是由于其区位过于靠西,已经接近了宝丰,所以当地人感兴趣的不多,更多是买来一套投资,刚需客户不多,价格也不贵大约4500元—5000元。

  全国性公司进入平顶山不多,只有两家,恒大和碧桂园,巧合的是两家在平顶山拿地都非传统的好的地块和新区。

  恒大的两块地和碧桂园的一块地都是在姚孟大道以南,这个区域,由于地处南边,电厂在侧,有点像城乡结合部,粉尘较大,所以居住品质一般,是典型的刚需居住区域。

  另外碧桂园拿的另外一块地在卫东区原棉纺厂地块,周边配套较好,但是周边人群收入比较低,估计依旧无法摆脱刚需的命运。

  与全国性房企不同,进入平顶山较大的省内知名房企拿的地块却非常好,比如名门。

  名门在平顶山拿了两块地,一块就是平顶山最最中心建设路和中兴路交叉口的原绢纺厂区,现在价格已经达到了整个平顶山市场价格高点——6500。另一块在建设路和凌云路交叉口,新华园怡购城项目,以商业地产为主,现在价格也已经达到20000元上下。

  另外进入平顶山市场的另一家省级房企是银基,其项目是处于新老城区交叉口的银基誉府,其地块原址为平顶山化肥厂,项目价格大约在5800上下。

  常绿严格意义上应该是起源于平顶山的省域企业,其除了平顶山之外在安阳、南阳等项目都有项目。

  佳田属于多源化发展企业,比如郑州常喝的花花牛酸奶,其背后就有佳田集团的身影。在平顶山新华区该集团项目佳田新天地,已经成为了新华区新的地标建筑物。

  华诚荣邦起源于平顶山,在平顶山有蓝湾新城、翠园等多个项目,而且该公司已经进军郑州,在郑州高新区有荣邦城项目,但是品质和价格在高新区市场实属一般。

  剩下的平顶山房地产企业就是一地芝麻,更多的是项目公司,一个公司只有一个项目,品质一般,无证开盘遍地,闹不好就会成为烂尾。

  《米宅看地市》将陆续对省内18地市的房地产市场进行调研考察和评价分析,站在公正客观的第三方,帮助更多的粉丝认清市场,理性置业。

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